Ermäßigter Mehrwertsteuersatz von 5 % beim Wohnungskauf in Zypern

Beim Kauf von Wohnraum in Zypern, der als ständiger Hauptwohnsitz genutzt wird, gilt ein ermäßigter Mehrwertsteuersatz von fünf Prozent (5 %). Um diese Vergünstigung in Anspruch nehmen zu können, müssen bestimmte Bedingungen erfüllt sein, die wir in diesem Artikel erläutern werden. Am Ende des Artikels finden Sie umfassende Beispiele für die Berechnung des ermäßigten Mehrwertsteuersatzes in verschiedenen Situationen.

I. Übergangsbestimmungen

Mit dem Änderungsgesetz wurde Artikel 63 des Mehrwertsteuergesetzes eingeführt, der Übergangsbestimmungen zur Anwendung der Bestimmungen des Mehrwertsteuergesetzes 95(I) 2000 enthält, die vor dem Datum der Veröffentlichung des Änderungsgesetzes in Kraft waren.

Im Einzelnen gilt nach diesen Bestimmungen der ermäßigte Mehrwertsteuersatz von fünf Prozent (5%) für den Erwerb oder den Bau von Wohnraum für die ersten 200 Quadratmeter bebaubarer Fläche, wie sie in der bis zum 31. Oktober 2023 erteilten Baugenehmigung auf der Grundlage des Baukoeffizienten in den bei der "zuständigen Behörde" zur Erlangung einer Baugenehmigung eingereichten Bauplänen oder in dem bis zum 31. Oktober 2023 bei der zuständigen Behörde eingereichten Antrag auf Baugenehmigung festgelegt sind. Unter der Voraussetzung, dass die oben genannten Bedingungen erfüllt sind, wird dem Antragsteller eine Frist von drei Jahren ab dem 16. Juni 2023 eingeräumt, um eine ordnungsgemäß ausgefüllte Verantwortliche Erklärung zur Anwendung des ermäßigten Mehrwertsteuersatzes von fünf Prozent (5%) auf den Erwerb von Wohnraum für die ersten 200 Quadratmeter bebaubare Fläche auf der Grundlage der bis zum 31. Oktober 2023 erteilten städtebaulichen Genehmigung oder auf der Grundlage des bis zum 31. Oktober 2023 eingereichten Antrags auf eine städtebauliche Genehmigung vorzulegen.

II. Wenn der ermäßigte Mehrwertsteuersatz von fünf Prozent (5 %) nicht anwendbar ist

Gemäß dem Änderungsgesetz, das am 16. Juni 2023 in Kraft tritt, gilt der ermäßigte Mehrwertsteuersatz von fünf Prozent (5%) nicht für Wohnungen, wenn:

• Die Gesamtfläche übersteigt 190 Quadratmeter, oder
• Der Gesamtwert der Wohnung übersteigt 475.000 €.

Bei Wohnungen mit einer bebaubaren Fläche von mehr als 190 Quadratmetern oder einem Gesamtwert von mehr als 475.000 Euro gilt der normale Mehrwertsteuersatz für den gesamten Kaufbetrag oder die Baukosten der Wohnung.

III. Anwendung des ermäßigten Mehrwertsteuersatzes von fünf Prozent (5%)

Die Bestimmungen des Änderungsgesetzes zur Einführung des ermäßigten Mehrwertsteuersatzes von fünf Prozent (5%) gelten für die ersten 130 Quadratmeter bebaubare Fläche bis zu einem Wert von 350.000 Euro.

Für Transaktionen, bei denen:

• Der Wert liegt bei bis zu 350.000 €, der ermäßigte Mehrwertsteuersatz gilt anteilig für die Quadratmeterfläche, die 130 Quadratmeter übersteigt, und bis zu 190 Quadratmeter.
• Der Wert liegt zwischen 350.001 € und 475.000 €, der ermäßigte Mehrwertsteuersatz gilt bis 350.000 € proportional zu den Quadratmetern der bebaubaren Fläche, die über 130 Quadratmeter hinausgehen, und bis 190 Quadratmeter.

IV. Bestimmungen für behinderte Menschen

Für Personen mit Behinderungen (wie in Artikel 2 des Änderungsgesetzes definiert) gilt der ermäßigte Mehrwertsteuersatz von fünf Prozent (5%) für die ersten 190 Quadratmeter der Wohnung, unabhängig von der Gesamtfläche der Wohnung. Wenn der Gesamtwert der Transaktion 475.000 € übersteigt, gilt der normale Mehrwertsteuersatz für den gesamten Betrag der Kauf- oder Baukosten der Wohnung.

V. Bestimmungen für kinderreiche Familien

Bei kinderreichen Familien (Familien mit mindestens vier Kindern) erhöht sich die Gesamtfläche der Wohnung für jedes weitere Kind über drei hinaus um 15 Quadratmeter, sowohl beim Kauf als auch beim Bau einer Wohnung. Die Wertgrenzen von 350.000 € und 475.000 € bleiben trotz der kinderbedingten Vergrößerung der Gesamtfläche unverändert. Übersteigt der Gesamtwert des Geschäftsvorfalls 475.000 €, so gilt der normale Mehrwertsteuersatz für den gesamten Betrag der Kauf- oder Baukosten der Wohnung.

VI. Erwerb eines weiteren Wohnsitzes vor Ablauf von zehn (10) Jahren

Gemäß dem Artikel des Änderungsgesetzes, der am 16. Juni 2023 im Amtsblatt der Republik veröffentlicht wurde, wurde der neunte Unterabsatz von Absatz 3 der Tabelle C der fünften Tabelle des Mehrwertsteuergesetzes 95(I) 2000 wie folgt geändert:

• Eine Person, die das Recht auf Erwerb einer Wohnung zu einem ermäßigten Mehrwertsteuersatz ausgeübt hat, kann dieses Recht vor Ablauf von zehn (10) Jahren für eine andere Wohnung erneut ausüben, sofern sie die Differenz zwischen den Steuerbeträgen, die sich aus der Anwendung des ermäßigten Satzes ergeben, und dem Normalsatz für den Zeitraum, in dem die Wohnung nicht als Hauptwohnsitz genutzt wurde, entrichtet.

Wurde das Recht auf Anwendung des ermäßigten Mehrwertsteuersatzes für den Erwerb oder den Bau von Wohnraum genehmigt und wird vor Ablauf von zehn (10) Jahren eine neue Verantwortungserklärung für einen anderen Wohnraum abgegeben, so wird der Zeitraum ab dem Datum der neuen Erklärung berechnet, wobei sich die Frist für die Inbesitznahme des neuen Wohnraums um bis zu 24 Monate verlängert. Die neue Verantwortungserklärung kann zu jedem Zeitpunkt während des Baus der Wohnung oder vor der Inbesitznahme der erworbenen Wohnung abgegeben werden.
‍

Beispiel 1

• Grundstücksfläche: 130 sq.m.
• Transaktionswert: 350.000 €.
• Person mit Behinderungen: Nein
• Große Familie (Anzahl der Kinder): Nein
• Datum der Einreichung der verantwortlichen Erklärung: z.B. 2. Januar 2024, 2. Januar 2025 oder 2. Januar 2026

Transaktionswert, der dem ermäßigten Mehrwertsteuersatz von 5% unterliegt: € 350.000,00

Transaktionswert, der dem normalen Mehrwertsteuersatz unterliegt: 0,00 €.

Berechnung der Mehrwertsteuer:

• Mehrwertsteuer 5% auf 350.000 €: 17.500

Mehrwertsteuer insgesamt: 17.500 €.

‍

Beispiel 2

• Grundstücksfläche: 150 sq.m.
• Transaktionswert: 350.000 €.
• Person mit Behinderungen: Nein
• Große Familie (Anzahl der Kinder): Nein
• Datum der Einreichung der verantwortlichen Erklärung: z.B. 2. Januar 2024, 2. Januar 2025 oder 2. Januar 2026

Transaktionswert, der dem ermäßigten Mehrwertsteuersatz von 5% unterliegt: 303.333,33 €.

Transaktionswert, der dem normalen Mehrwertsteuersatz unterliegt: 46.666,67 €.

Berechnung der Mehrwertsteuer:

• Mehrwertsteuer 5% auf 303.333,33 €: 15.166,66 €.
• Mehrwertsteuer 19% auf 46.666,67 €: 8.866,67 €.

Mehrwertsteuer insgesamt: 24.033,33 €.

Berechnungsmethode:
(130 m²/150 m²)×€350.000=€303.333,33
€350.000-€303.333,33=€46.666,67

‍

Beispiel 3

• Grundstücksfläche: 120 sq.m.
• Transaktionswert: 370.000 Euro
• Person mit Behinderungen: Nein
• Große Familie (Anzahl der Kinder): Nein
• Datum der Einreichung der verantwortlichen Erklärung: z.B. 2. Januar 2024, 2. Januar 2025 oder 2. Januar 2026

Transaktionswert, der dem ermäßigten Mehrwertsteuersatz von 5% unterliegt: 350.000 €.

Transaktionswert, der dem normalen Mehrwertsteuersatz unterliegt: €20.000

Berechnung der Mehrwertsteuer:

• Mehrwertsteuer 5% auf 350.000 €: 17.500
• 19% Mehrwertsteuer auf 20.000 Euro: 3.800 Euro

Mehrwertsteuer insgesamt: 21.300 €.

Berechnungsmethode:

(120 qm/120 qm)×€350.000=€350.000
€370.000-€350.000=€20.000
‍

‍
Beispiel 4

• Transaktionswert: €330.000
• Große Familie (Anzahl der Kinder): Nein
• Datum der Einreichung der verantwortlichen Erklärung: z.B. 2. Januar 2024, 2. Januar 2025 oder 2. Januar 2026

Transaktionswert, der dem ermäßigten Mehrwertsteuersatz von 5% unterliegt: 268.125 €.

Transaktionswert, der dem normalen Mehrwertsteuersatz unterliegt: 61.875 €.

Berechnung der Mehrwertsteuer:

• Mehrwertsteuer 5% auf 268.125 €: 13.406,25
• 19% Mehrwertsteuer auf 61.875 €: 11.756,25

Mehrwertsteuer insgesamt: 25.152,50 €.

Berechnungsmethode:

(268,125/330,000)×€330,000=€268,125
€330,000−€268,125=€61,875

‍
Beispiel 5

• Grundstücksfläche: 160 sq.m.
• Transaktionswert: 370.000 Euro
• Person mit Behinderungen: Nein
• Große Familie (Anzahl der Kinder): Nein
• Datum der Einreichung der verantwortlichen Erklärung: z.B. 2. Januar 2024, 2. Januar 2025 oder 2. Januar 2026

Transaktionswert, der dem ermäßigten Mehrwertsteuersatz von 5% unterliegt: 284.375 €.

Transaktionswert, der dem normalen Mehrwertsteuersatz unterliegt: 85.625 €.

Berechnung der Mehrwertsteuer:

• Mehrwertsteuer 5% auf 284.375 €: 14.218,75 €.
• 19% Mehrwertsteuer auf 85.625 €: 16.268,75

Mehrwertsteuer insgesamt: 30.487,50 €.

Berechnungsmethode:

(160 Quadratmeter/160 Quadratmeter)×350.000€=284.375€.

€370,000−€284,375=€85,625

‍

Beispiel 6

• Grundstücksfläche: 191 sq.m.
• Transaktionswert: 479.000 Euro
• Person mit Behinderungen: Nein
• Große Familie (Anzahl der Kinder): Nein
• Datum der Einreichung der verantwortlichen Erklärung: z.B. 2. Januar 2024, 2. Januar 2025 oder 2. Januar 2026

Transaktionswert, der dem ermäßigten Mehrwertsteuersatz von 5% unterliegt: 0,00 €.

Transaktionswert, der dem normalen Mehrwertsteuersatz unterliegt: 479.000 €.

Berechnung der Mehrwertsteuer:

• Mehrwertsteuer 5% auf €0,00: €0,00
• 19% Mehrwertsteuer auf 479.000 €: 91.010,00

Mehrwertsteuer insgesamt: 91.010,00 Euro

‍

Beispiel 7

• Immobilienwert: 475.000 Euro
• Große Familie (Anzahl der Kinder): 5
• Datum der Einreichung der verantwortlichen Erklärung: z.B. 2. Januar 2024, 2. Januar 2025 oder 2. Januar 2026

Transaktionswert, der dem ermäßigten Mehrwertsteuersatz von 5% unterliegt: 294.736,84 €.

Transaktionswert, der dem normalen Mehrwertsteuersatz unterliegt: 180.263,16 €.

Berechnung der Mehrwertsteuer:

• Mehrwertsteuer 5% auf 294.736,84 €: 14.736,84 €.
• Mehrwertsteuer 19% auf 180.263,16 €: 34.250,00

Mehrwertsteuer insgesamt: 48.986,84 €.

Berechnungsmethode:

(130 qm+15 qm+15 qm)×(475.000/350.000)=€294.736,84
€475.000-€294.736,84=€180.263,16

Beispiel 8

• Grundstücksfläche: 220 Quadratmeter (190 Quadratmeter + 15 Quadratmeter + 15 Quadratmeter)
• Transaktionswert: 475.000 Euro
• Person mit Behinderungen: Nein
• Große Familie (Anzahl der Kinder): 5
• Datum der Einreichung der verantwortlichen Erklärung: z.B. 2. Januar 2024, 2. Januar 2025 oder 2. Januar 2026

Transaktionswert, der dem ermäßigten Mehrwertsteuersatz von 5% unterliegt: 254.545,45 €.

Transaktionswert, der dem normalen Mehrwertsteuersatz unterliegt: 220.454,55 €.

Berechnung der Mehrwertsteuer:

• Mehrwertsteuer 5% auf 254.545,45 €: 12.727,27
• Mehrwertsteuer 19% auf 220.454,55 €: 41.886,36 €.

Mehrwertsteuer insgesamt: 54.613,63 €.

Berechnungsmethode:

(350,000/475,000)=€254,545.45
€475,000−€254,545.45=€220,454.55

‍

Beispiel 9

• Grundstücksfläche: 230 sq.m.
• Transaktionswert: 475.000 Euro
• Person mit Behinderungen: Nein
• Große Familie (Anzahl der Kinder): 5
• Datum der Einreichung der verantwortlichen Erklärung: z.B. 2. Januar 2024, 2. Januar 2025 oder 2. Januar 2026

Transaktionswert, der dem ermäßigten Mehrwertsteuersatz von 5% unterliegt: 0,00 €.

Transaktionswert, der dem normalen Mehrwertsteuersatz unterliegt: 475.000 €.

Berechnung der Mehrwertsteuer:

• Mehrwertsteuer 5% auf €0,00: €0,00
• 19% Mehrwertsteuer auf 475.000 €: 90.250,00

Mehrwertsteuer insgesamt: €90.250,00

Berechnungsmethode:

Dadie bebaubare Fläche von 230 m² die maximal zulässige Fläche für eine große Familie mit 2 Kindern von 220 m² (190 m² + 15 m² + 15 m²) übersteigt, kommt der ermäßigte Mehrwertsteuersatz nicht zur Anwendung.

‍

Beispiel 10

• Immobilienwert: 475.000 Euro
• Große Familie (Anzahl der Kinder): Nein
• Datum der Einreichung der verantwortlichen Erklärung: z.B. 2. Januar 2024, 2. Januar 2025 oder 2. Januar 2026

Transaktionswert, der dem ermäßigten Mehrwertsteuersatz von 5% unterliegt: 392.391,30 €.

Transaktionswert, der dem normalen Mehrwertsteuersatz unterliegt: 82.608,70 €.

Berechnung der Mehrwertsteuer:

• Mehrwertsteuer 5% auf 392.391,30 €: 19.619,57
• 19% Mehrwertsteuer auf 82.608,70 €: 15.695,65 €.

Mehrwertsteuer insgesamt: 35.315,22 €.

Berechnungsmethode:

(230 Quadratmeter / 190 Quadratmeter)×475.000 Euro=392.391,30 Euro

€475,000−€392,391.30=€82,608.70

‍

Beispiel 11

• Grundstücksfläche: 170 mq.
• Transaktionswert: 460.000 Euro
• Person mit Behinderungen: Ja
• Große Familie (Anzahl der Kinder): Nein
• Datum der Einreichung der verantwortlichen Erklärung: z.B. 2. Januar 2024, 2. Januar 2025 oder 2. Januar 2026

Transaktionswert, der dem ermäßigten Mehrwertsteuersatz von 5% unterliegt: 460.000 €.

Transaktionswert, der dem normalen Mehrwertsteuersatz unterliegt: 0,00 €.

Berechnung der Mehrwertsteuer:

• Mehrwertsteuer 5% auf 460.000 €: 23.000
• Mehrwertsteuer 19% auf 0,00 €: 0,00

Mehrwertsteuer insgesamt: 23.000 €.

Berechnungsmethode:

(170 Quadratmeter/170 Quadratmeter)×460.000€=460.000€.

€460,000−€460,000=€0.00

‍

Beispiel 12

• Grundstücksfläche: 230 sq.m.
• Transaktionswert: 475.000 Euro
• Person mit Behinderungen: Ja
• Große Familie (Anzahl der Kinder): 7
• Datum der Einreichung der verantwortlichen Erklärung: z.B. 2. Januar 2024, 2. Januar 2025 oder 2. Januar 2026

Transaktionswert, der dem ermäßigten Mehrwertsteuersatz von 5% unterliegt: 392.391,30 €.

Transaktionswert, der dem normalen Mehrwertsteuersatz unterliegt: 82.608,70 €.

Berechnung der Mehrwertsteuer:

• Mehrwertsteuer 5% auf 392.391,30 €: 19.619,57
• 19% Mehrwertsteuer auf 82.608,70 €: 15.695,65 €.

Mehrwertsteuer insgesamt: 35.315,22 €.

Berechnungsmethode:

(190 Quadratmeter/230 Quadratmeter)×475.000 Euro=392.391,30 Euro

€475,000−€392,391.30=€82,608.70

In diesem Beispiel wird sich der Antragsteller an dem Kriterium orientieren, das die geringste mehrwertsteuerliche Belastung mit sich bringt, d. h. an dem Kriterium für eine Person mit Behinderungen und nicht für eine kinderreiche Familie.

‍

Beispiel 13

• Grundstücksfläche: 185 sq.m.
• Transaktionswert: €480.000
• Person mit Behinderungen: Ja
• Große Familie (Anzahl der Kinder): 7
• Datum der Einreichung der verantwortlichen Erklärung: z.B. 2. Januar 2024, 2. Januar 2025 oder 2. Januar 2026

Transaktionswert, der dem ermäßigten Mehrwertsteuersatz von 5% unterliegt: 0,00 €.

Transaktionswert, der dem normalen Mehrwertsteuersatz unterliegt: €480.000

Berechnung der Mehrwertsteuer:

• Mehrwertsteuer 5% auf €0,00: €0,00
• 19% Mehrwertsteuer auf 480.000 €: 91.200 €.

Mehrwertsteuer insgesamt: 91.200 €.

Berechnungsmethode:

Dader Wert des Geschäfts 475.000 € übersteigt, gilt der normale Mehrwertsteuersatz für den gesamten Betrag.

‍

‍