Erwerb von Eigentum in Zypern

Erwerb von Immobilien auf Zypern durch Europäer

Europäische Staatsangehörige, einschließlich Unternehmen, deren Anteilseigner europäische Staatsangehörige sind, können jede Art von zypriotischem Eigentum ohne jegliche Einschränkungen erwerben.

Erwerb von Immobilien auf Zypern durch Nicht-Europäer

Der Erwerb von Immobilien in Zypern durch Nicht-Zyprioten wird durch das Gesetz über den Erwerb von Immobilien (Ausländer) und die Richtlinien der Zentralbank von Zypern geregelt.

Nach dem oben genannten Gesetz ist ein "Ausländer" definiert als jede Person, die nicht die Staatsangehörigkeit der Republik Zypern besitzt, einschließlich:

- ein von Ausländern kontrolliertes Unternehmen.

- ein ausländisches Unternehmen und

- ein Trust, dessen Begünstigter ein Ausländer ist.

Am 12.12.2012 kündigte das Innenministerium an, dass Drittstaatsangehörige (Ausländer) mehr als eine Einheit einer Immobilie in Zypern erwerben können, mit dem Ziel, Investitionen in Zypern (aus Drittländern) zu fördern und die Genehmigungspolitik in Bezug auf die Migration nach Zypern zu stärken. Nach dem Gesetz unterliegen Drittstaatsangehörige beim Erwerb von Immobilien in Zypern bestimmten Beschränkungen. Diese sind wie folgt:

- Ein Baugrundstück oder ein Grundstück mit einer Fläche von höchstens 4014 m2 für den Bau eines Hauses, das als privater Wohnsitz genutzt werden soll ODER

- Zwei Wohneinheiten in demselben Gebäude, sofern diese Einheiten in unmittelbarer Nähe (horizontal oder vertikal) zu einem Haus oder einer Wohnung liegen, in dem/der eine Zusammenlegung zu einer Einheit möglich ist ODER

- Eine Wohneinheit und ein Geschäft, wobei letzteres nicht größer als 100 m2 sein darf ODER

- Eine Wohneinheit und ein Büro, wobei letzteres nicht größer als 250 m2 sein darf.

Bei einem verheirateten Paar gelten die oben genannten Beschränkungen für das Paar so, als ob das Paar ein einziger Antragsteller (eine Einheit) wäre. Es ist zu beachten, dass im Falle eines Ehepaars nur eine Genehmigung erteilt werden kann.

Die Genehmigung muss beim Ministerrat durch einen schriftlichen Antrag beantragt werden, den der Käufer, der kein EU-Bürger ist, nach Unterzeichnung des Kaufvertrags einreichen muss.

Die Erlaubnis wird selbstverständlich allen gutgläubigen Käufern erteilt.

In bestimmten Fällen kann der Ministerrat jedoch die Genehmigung für den Erwerb von Immobilien zu gewerblichen Zwecken erteilen, wenn das Projekt als vorteilhaft für die zyprische Wirtschaft im Allgemeinen angesehen wird (z. B. im Hinblick auf den Tourismus oder die Beschäftigung).

Ein Unternehmen, das sich im Besitz von Nicht-Europäern befindet, kann auch Räumlichkeiten für seine Geschäftstätigkeit (ohne Begrenzung des Umfangs) und für den Wohnsitz seiner ausländischen Mitarbeiter erwerben, sofern es ein vollwertiges Büro unterhält und der Wohnsitz auf den Namen des Mitarbeiters eingetragen wird.

Bei einer späteren Veräußerung der Immobilie kann der gesamte Verkaufserlös aus Zypern ausgeführt werden (nachdem die steuerlichen Verpflichtungen beglichen wurden), und es finden keine Devisenkontrollen statt.

Steuern und Abgaben auf zypriotische Grundstücke

Im Folgenden sind die wichtigsten Steuern aufgeführt, die auf den Erwerb, das Eigentum und die Veräußerung von in Zypern gelegenen Grundstücken erhoben werden. Die beschriebenen Steuern gelten sowohl für natürliche als auch für juristische Personen.

A. Steuern, die beim Erwerb von Immobilien anfallen.

- Überweisungsgebühren

Bei der Eintragung der Immobilie im Grundbuchamt muss der Käufer Abtretungsgebühren zahlen

auf der Grundlage des vom Grundbuchamt ermittelten Wertes der Immobilie:

Ermäßigung oder Befreiung von Ablösesummen

Die Übertragung von Grundstücken ist von den Übertragungsgebühren befreit, wenn die Übertragung mit einem mehrwertsteuerpflichtigen Umsatz verbunden ist. Bei Umsätzen, die nicht der Mehrwertsteuer unterliegen, sieht das Gesetz eine Befreiung von 50 % der Übertragungsgebühren vor.

- Stempelabgabe

- Mehrwertsteuer (VAT)

Die Übertragung von gebrauchten Gebäuden unterliegt nicht der Mehrwertsteuer. Neu errichtete Gebäude (und das dazugehörige Grundstück) unterliegen dem normalen Mehrwertsteuersatz von 19 %.

Ein ermäßigter Mehrwertsteuersatz von 5 % wird auf den Kauf oder Bau eines Hauses oder einer Wohnung angewandt, die als privater Hauptwohnsitz genutzt wird.

Der ermäßigte Satz gilt für die ersten 200 m2; für die restlichen Quadratmeter gilt der Normalsatz von 19 %.

Am 16. Juni 2023 wurde das Mehrwertsteuergesetz in Bezug auf den privaten Hauptwohnsitz wie folgt geändert:

5% Mehrwertsteuer gelten für:

- Die ersten 130 m2 für einen Wert von bis zu 350.000 €.

- Vorbehaltlich eines Gesamtwerts von höchstens 475.000 € und einer Gesamtfläche von höchstens 190 m2

Der Erwerb und/oder der Bau eines neuen Wohnsitzes, der eine Fläche von 190 m2 und/oder einen Höchstbetrag von 475.000 € übersteigt, unterliegt für den gesamten Wert der Mehrwertsteuer von 19 %.

Übergangsbestimmungen

Der neue Rechtsrahmen gilt nicht für Gebäude, für die bis zum 31. Oktober 2023 eine Baugenehmigung erteilt oder ein Antrag auf Baugenehmigung gestellt wurde und der entsprechende Antrag auf den 5%igen Mehrwertsteuersatz innerhalb von 3 Jahren nach Inkrafttreten des neuen Gesetzes (d.h. bis zum 15.06.2026) gestellt wurde

Alle Wohnungen, die unter die Übergangsbestimmungen fallen, können den ermäßigten Mehrwertsteuersatz von 5 % im Rahmen der bis zum 15.06.2023 geltenden Regelung in Anspruch nehmen (d.h. 5 % für die ersten 200 m2, ohne Wert- oder Größenbegrenzung)

Der ermäßigte Steuersatz gilt auch für Immobilien, die von Personen erworben werden, die ihren gewöhnlichen Wohnsitz nicht in Zypern haben, sondern eine Immobilie erwerben, um sie während ihres Aufenthalts in Zypern als Wohnsitz zu nutzen.

Ab dem 2. Januar 2018 unterliegt der Verkauf von unbebautem Bauland durch eine Person, das für die Errichtung eines oder mehrerer fester Bauwerke bestimmt ist, der Mehrwertsteuer zum Normalsatz, wenn die Lieferung im Rahmen der wirtschaftlichen Tätigkeit dieser Person erfolgt.

Ab dem 13. November 2017 unterliegt die Vermietung von Grundstücken an einen Steuerpflichtigen für die Ausübung einer steuerpflichtigen Tätigkeit der Mehrwertsteuer zum Normalsatz (19%)

B. Steuern, die sich aus dem Eigentum an Immobilien ergeben.

Besteuerung von Mieteinnahmen

- Einkommensteuer

Mieteinnahmen aus in Zypern gelegenen Immobilien, die von einer nicht in Zypern steuerlich ansässigen Person (Unternehmen oder Privatperson) erzielt werden, unterliegen der Einkommensteuer wie folgt:

Einzelpersonen: Die Bruttomieteinnahmen aus zypriotischen Immobilien werden nach einem Freibetrag von 20 % und bestimmten zulässigen Abzügen mit allen anderen steuerpflichtigen Einkünften in Zypern (falls vorhanden) zusammengelegt und gemäß den progressiven Einkommensteuersätzen in Zypern besteuert.

Unternehmen: Die Bruttomieteinnahmen aus zypriotischen Immobilien werden zusammen mit allen anderen steuerpflichtigen Einkünften in Zypern (falls vorhanden) zusammengefasst, und nach Abzug der steuerlich zulässigen Ausgaben wird der daraus resultierende Gewinn mit einem Pauschalsatz von 12,5 % besteuert.

- Besonderer Verteidigungsbeitrag

Für in Zypern steuerlich ansässige Unternehmen und Einzelpersonen (die auch ihren Wohnsitz in Zypern haben) gibt es eine zusätzliche Steuer auf Mieteinnahmen, die Special Defense Contribution Tax, die zu einem Satz von 3 % auf den Bruttobetrag der Mieteinnahmen erhoben wird, nachdem eine 25 %ige Steuerbefreiung für diese Einnahmen gewährt wurde.

- Nationale Krankenkasse (NHS) Beitrag

Die Mieteinnahmen unterliegen dem NHS-Beitrag von 2,65 %.

C. Steuern aus der Veräußerung von Immobilien.

- Kapitalertragssteuer (CGT)

Die Kapitalertragssteuer ist vom Verkäufer zu entrichten und wird zu einem Satz von 20 % von Unternehmen und Privatpersonen auf Gewinne aus der Veräußerung von in Zypern gelegenen Immobilien erhoben, einschließlich der Gewinne aus dem Verkauf von Anteilen an einem Unternehmen, das in Zypern gelegene Immobilien besitzt (mit Ausnahme von Aktien, die an einer anerkannten Börse notiert sind). Der zu versteuernde Gewinn ist der Verkaufspreis abzüglich des höheren der beiden Werte, d.h. der Kosten oder des Marktwerts am 1. Januar 1980, bereinigt um die Indexierungszulage und nach Berücksichtigung bestimmter Ausgaben.

Die oben genannten Befreiungen werden nur einmal und nicht für jede Entsorgung gewährt. Es gibt einen Höchstbetrag von 85.430 €, wenn eine Person eine Kombination der oben genannten Befreiungen in Anspruch nimmt.

Befreiung von der Körperschaftsteuer: Gewinne aus dem Verkauf von zypriotischen Immobilien, die zwischen dem 17. Juli 2015 und dem 31. Dezember 2016 erworben wurden, sind von der Körperschaftsteuer befreit, sofern bestimmte Bedingungen erfüllt sind.

- Beitrag von 0,4 % auf alle veräußerten Grundstücke

Ab dem 22. Februar 2021 wird bei der Veräußerung einer in der Republik Zypern gelegenen Immobilie eine Abgabe von 0,4 % auf den Wert des Verkaufserlöses erhoben, die vom Verkäufer zu entrichten ist.

Bei der Veräußerung von Anteilen an einer Gesellschaft, die ein solches Grundstück besitzt, wird der Beitrag auf den Wert des Grundstücks bei der Transaktion angerechnet. Dies gilt nur, wenn der Käufer auch die Kontrolle über das Unternehmen übernimmt. Der Wert der Immobilie wird vom Department of Lands and Surveys auf der Grundlage der letzten verfügbaren Schätzung des Ministeriums ermittelt.

D. Sonstige Steuern

In Zypern gibt es weder eine Vermögenssteuer noch eine Erbschaftssteuer.

Einwanderungsprogramme für Nicht-Europäer

Nichteuropäer können nach dem Programm für die Daueraufenthaltsgenehmigung (PRP) - Verordnung 6(2) - ohne Visum nach Zypern reisen oder sich dort aufhalten. Zu den verschiedenen Bedingungen für dieses Programm gehört unter anderem der Erwerb einer Immobilie in Zypern im Wert von mindestens 300.000 €.